La Nue-propriété ou une SCPI c’est quoi ?

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       La Nue-propriété ou une SCPI c’est quoi ?

       Le démembrement de propriété existe depuis très longtemps et vous le connaissez surtout lors des successions.

       C’est en fait la double propriété d’un bien, coexiste un droit d’Usufruit et un droit de Nue-propriété.

       L’Usufruitier a le droit d’user et de jouir, soit d’y habiter ou de le louer et d’en recueillir les fruits,
jusqu’à son décès, ou pendant un délai déterminé à l’élaboration du démembrement.

       Lorsque l’Usufruit s’éteint c’est le Nu-propriétaire qui aura la jouissance du bien en pleine propriété.

       Avantages en termes fiscaux :

- La nue-propriété n’apparait pas dans le patrimoine donc n’apparait pas dans la déclaration ISF
- Les intérêts d’emprunt de l’acquisition de la nue-propriété réduisent les revenus fonciers

Avantages :

- On acquiert la Nue-propriété pour un prix moindre qu’en pleine propriété :

       c’est le délai de l’usufruit qui détermine le prix des deux droits.

       L’âge de l’usufruitier détermine le délai d’usufruit soit par l’art.669 du CGI, soit économiquement.

       Lorsque l’usufruit est temporaire il représente 23 % tous les 10 ans, en moyenne les programmes en nue-propriété proposent des usufruits de 15 ans et le montant de la nue-propriété est alors de 60% de la pleine propriété.
- Aucune charge, aucune gestion pendant le temps de l’usufruit pour le nu-propriétaire.

A terme :

        Vous obtenez un bien qui ne vous n’aura couté que 60 % de son prix, même la loi Scellier ne réduit au maximum que 37 % du montant et ceci pour 2009 et 2010.

        Les SCPI Scellier : sont des parts  d’une société dont l’objectif est d’investir dans l’immobilier locatif en loi Scellier, mutualisant ainsi les risques, et offrant aux investisseurs un rendement net moyen avant impôt entre 6% et 7 % pour les SCPI de rendement et 3% pour les SCPI Scellier.

        Si défiscalisation il y  a comme dans les SCPI Scellier elle aura lieu dès l’année de l’acquisition.

        Si vous n’avez que 1 500 € d’impôt à payer,  soit 1 500 X 9 X 4 = 54 000 € d’investissement en loi Scellier, vous ne trouvez aujourd’hui aucun bien immobilier neuf à ce prix là.

       Avec une SCPI en loi Scellier, vous avez acquis des parts immobilières qui vont vous permettre de réduire vos impôts pendant 9 ans (et plus si le loi Scellier est sociale).

       Vous avez une obligation de conservation comme pour un appartement et vous percevrez autant, voire plus en net qu’avec un appartement en tenant compte qu’un petit appartement coûte plus cher qu’un grand (turn-over des locataires), soit 3 % annuel à partir de la livraison (18 mois après).

        Pourquoi se priver du support immobilier, bénéficier des avantages fiscaux et mutualiser les risques donc presque les annuler.

Au-delà d’une certaine imposition, d’un âge certain,  une stratégie patrimoniale est encore plus importante, il est donc indispensable de faire une vraie analyse patrimoniale.

        www.patrimoine-en-ligne.fr
        Nos conseillers sont à votre disposition pour tout renseignement personnifié.

        Muriel Trenquier
        06 77 93 76 07

        Gérante de Patrimoine en Ligne
        DES Gestion de Patrimoine - Université d’Auvergne
        http://www.patrimoine-en-ligne.fr
        http://www.reduire-mes-impots.info
        http://www.aaz-demembrement.com

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